〖日本楼市崩盘历史〗中国楼市到底何时崩盘?看看日本和香港历史

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  • 时间:2017-08-13
  • 专栏:日本楼市崩盘历史

    浙江人曾说,有钱人都想去杭州;南方人曾说有钱人都希望在上海购房;还有中国有钱人都想在北京买房。不过,记得几年前有个说法,亚洲有钱人都希望在香港购房,可结果香港房价还是开始下跌了,最近香港地价一下跌去70%;多年前还有个说法,全世界有钱人都希望在东京购房,结果最后东京房价跌去了90%……

    日本楼市崩盘历史 中国楼市到底何时崩盘?看看日本和香港历史

    日本几代人都被房子坑惨了,它曾让日本30年没翻身。

    据说,当一个国家的房价开始高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。

    日本就是前车之鉴,30年仍然没有翻身。

    日本房地产就是在这个时候崩溃的

    “只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ——俾斯麦

    房地产的疯狂与崩溃,日本已经经历过了。日本的错误,值得所有人警醒。日本的前车之鉴,值得仔细研究。

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    数据来源:日本国家统计局;六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

    第一,在经济发展,信用扩张的大背景下,房地产可以增长很长很长时间。

    根据日本国家统计局的数据,日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始,一直上涨了36年。

    知名财经评论人齐俊杰表示,日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。

    而在80年代后期,地价的上涨急剧加速,直到1991年房地产泡沫破裂。

    齐俊杰指出,别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

    第二,在经济停滞,信用扩张受阻的大背景下,房地产可以低迷很长很长时间。

    房地产是长周期资产,受信用周期影响,价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成,就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后,直到24年后的今天,日本六大都市的地价仍然没有恢复。

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    数据来源:日本不动产研究所JREI

    对于一般人来说,住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出,东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年,之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性,在这10年间不断抄底,让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

    日本朋友提到现在的房子,都是咬牙切齿,有一部分人彻底被房子绑架了,他们不得不继续工作,只为了房子上的负担,由于在日本开征了房产税,大约每年的房产税率是5%左右,这样算下来一套500万的房子,你每年要交的钱是25万,虽然日本人收入高,但面对这样一笔钱,也是相当的挠头。日本还规定了,房子买卖要交重税,赠与也要交税。于是日本人彻底疯了,房子完完全全的砸在了手里,再也卖不动了。

    第三,周期的巨大力量不可忽视,潮涨潮落,有涨必有跌。

    日本六大都市的地价从70年代翻了五倍,却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期,相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性,会一直上涨。但是,经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

    关于房地产,日本能够告诉我们很多,但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期,信用周期影响很大,而且是长周期,甚至超长周期资产。当周期上行,可以持续很长时间,一旦周期改变,则谁也无力回天。对个人和家庭来讲,十年是很长的时间,但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富,则可能随着周期的车轮上涨,也可能被下行周期的车轮碾碎。

    与日本地产类似的是,香港地产也曾经历过崩盘,在近50年来,甚至经历了三次。

    香港楼市的三次崩盘——摘自香港地产业百年

    香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半,其后在1999年曾反弹两成,但随着“八万五”时期所兴建的楼宇陆续落成,加上种种因素,楼价在其后3年多再下跌超过四成,在2003年8月24日更跌至谷底。在这5年零10个月,香港楼价下跌七成。

    这就是香港楼价崩盘的全过程。这次崩盘,造就了一大批负产者,很多香港人因此破产。

    一 70年代末80年代初,炒楼风最炽热时,炒家索性整幢大厦炒卖,形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息,其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦,中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手,售价从7.15亿元增加到16.8亿元,短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手,售价从10.89亿元升至22.35亿元,短短半年间升幅逾1倍。

    炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升,已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计,1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元,一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时,香港市民家庭平均月入1 300元,购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6年)工资。然而,1981年地产高峰时,小型住宅单位每方尺售价已升至约1000元,一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元,而市民家庭平均月入约3000元,即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。

    当时,香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上,当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时,楼价下跌便势所难免。1981年,香港地产市道已转趋呆滞,空置单位大增,1980年新建住宅楼宅中,空置率已高达41.3%,大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调,只是迟早的问题。

    70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。

    1981年,银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人,分期付款买楼的贷款达155.56亿元,比上一年度增加30%。然而,到了该年第四季,银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加,银行对地产贷款已转趋审慎,有的借出贷款时,除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外,还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法,即楼宇面积不再按建筑面积计算,而是以实用面积计算,按揭成数亦压低至6成。1981年7月,港府实行金融三级制,加强对财务公司管制,结果令财务公司的短期存款大减,加速信贷收缩。

    1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。

    地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。地价大跌,导致港府财政收入大减,1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字。

    二 1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。

    1991年3月,香港楼市蓄势而发,升势凌厉,尤其是设备齐全的大型私人屋邨更成抢手货,包括黄埔花园、太古城、康怡花园、杏花邨、德福花园、华信花园等,黄埔花园和太古城的楼价在短短一个月时间即从每方尺约2 300元急升至约3 300元。由于楼市活跃,地产发展商在港九新界推出的多个楼盘瞬即售罄,楼价急速攀升,甚至是尚未进行登记及公开发售的楼盘,售楼处已出现轮候人龙,惟恐机会稍瞬即逝。

    期间,长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨,备受欢迎。3月下旬,市场传闻汇景花园将于日内推出,瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙,长实多次贴出告示劝喻市民离去不果,最终要警方出面驱散人群。

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